So geht Web-Exposé nach neuem Maklergesetz

Das neue Maklergesetz ist auch für digitale Prozesse eine Herausforderung. Denn für Käuferprovisionen ist nach neuer Regelung die Textform vorgeschrieben. Im Detail ist das gar nicht so leicht umzusetzen und es bleiben auch bei großer Sorgfalt viele Fragen offen.


Die ersten Web-Exposés sind bei den Portalen entstanden. In der Frühzeit der Digitalisierung war es eine Revolution, Bilder und Informationen von Immobilien im Internet in einem Exposé zusammenfassen zu können. Lange Zeit blieb es dann auch vor allem eine Sache von großen Portalen. Erst seit wenigen Jahren erkennen immer mehr Makler das enorme Potenzial von Web-Exposés: etwa die Möglichkeit, Interessenten vorzuqualifizieren, interaktive Besichtigungen zu ermöglichen oder Traffic auf der eigenen Webseite zu schaffen statt immer nur in den Portalen.
Zuletzt gab es immer wieder neue rechtliche Bestimmungen zu beachten: Das Widerrufsrecht, die DSGVO. Das allein war schon anstrengend genug, jetzt kommt noch die Textformerfordernis für Kaufinteressenten daher, mit der belegt werden soll, dass der Interessent mit dem Angebot des Maklers für die Vermittlung eine Provision zu erhalten, auch wirklich einverstanden ist. Eine juristische Konstruktion, die nur von Leuten kommen kann, die sich wahrscheinlich noch nie mit digitalen Prozessen beschäftigt haben. Denn die Umsetzung ist weniger eindeutig als der Gesetzgeber meinte damit schaffen zu können. Der Teufel steckt wie immer im Detail.


Um zu verstehen, was die Herausforderung ist, betrachten wir zuerst die bereits bekannten Wege, digital Einverständnisse einzuholen. Beispiel Kontaktgenehmigungen: Wer Kunden – ganz gleich ob Eigentümer oder Interessenten – über den Maklervertrag hinausreichend anschreiben möchte, muss sich dafür ein Einverständnis besorgen. Dies geschieht üblicherweise mit Double Optin Verfahren. Dies besteht aus zwei Schritten: Beim Optin 1 entscheidet sich der Anwender beispielsweise für den Erhalt eines Newsletters. Meist geschieht das durch eine Checkbox oder ein Formular, in dem die Email-Adresse zu hinterlegen ist, die für den Erhalt berechtigt sein soll. Der zweite Optin klärt, ob der Anwender auch tatsächlich die Hoheit über das Postfach der Email hat. Deswegen muss – bevor der Newsletter erhalten werden kann – auch einer erhaltenen Email heraus noch einmal bestätigt werden, dass der Newsletter-Empfang auch wirklich gewünscht ist. Würde man das nicht tun, könnte man wahllos für Leute, die man nicht mag, nervige Newsletter abschließen.


In ähnlicher Form sind beim Web-Exposé bis zuletzt die typischen Erklärungen und Genehmigungen zum Maklervertrag  zur Bestätigung gebeten und qualifiziert worden, so zum Beispiel beim Widerrufsrecht oder der Datenschutzerklärung. Ein Textformerfordernis war bislang nicht notwendig und ist es auch jetzt nicht. Vereinfacht dargestellt ging es darum, dass die erforderlichen Rechte und Genehmigungen dem Interessenten nicht einfach „übergeholfen“ werden, sondern aktiv zu erklären sind. Nach dem Setzen der Checkbox-Haken und dem Klick des „Langexposé erhalten“-Buttons erhielt der Interessent eine Mail, die sicherstellte, dass der potentielle Käufer die Verfügungsmacht über seinen Posteingang hat. Das vollständige Exposé konnte nur über einen Button aus der zugegangenen Mail heraus erreicht werden. Eine zweite Mail dokumentiere dem  Interessenten dann noch einmal, welche Checkboxen er bestätigt hat. Man sollte annehmen können, dass auf diese Weise auch der Provisionssatz erklärt und angenommen werden kann. Also in diesem Ablauf: Der Interessent interessiert sich für ein vollständiges Exposé mit mehr Bildern und der Adresse des Objekts. Er füllt auf der Webseite des Makler ein Formular aus und bestätigt per Klick auf die Checkboxen, dass er mit dem ausgewiesenen Provisionssatz einverstanden ist und zahlen wird, wenn eine Vermittlung zustande kommt, er bestätigt das Verstehen und Lesen des Widerrufsrechts, bestätigt den vorzeitigen Beginn, die Datenschutzerklärung und optional die AGB und die über den Vertrag hinausreichende Kontakterlaubnis. Der Klick auf den Button „Jetzt Langexposé“ erhalten, legitimiert die Auswahl der Rechte und Erklärungen und der Interessent erhält die Rechtserklärungen noch einmal zusammengefasst in einer Mail.


Doch die Juristen sind sich in diesem Punkt nicht in jedem Punkt einig. Die Abgabe der Willenserklärung sei – so die Rechtsmeinung einiger Kanzleien –mit dem bloßen Anhaken von Checkboxen und dem Klicken auf einen Button nicht in Textform erfolgt, da sie auf einem speicherbaren Medium erfolgen müsse. Eine Bestätigung der angeklickten Checkboxen per Email wäre in dieser Lesart also nicht ausreichend, stattdessen müsse die Willenserklärung aus einer Mail heraus erfolgen. Dieser kleine aber feine Unterschied führt zu Änderungen im dargestellten digitalen Ablauf. Denn um das Textformerfordernis aus einer Mail heraus gewährleisten zu können, müsste vor der Freigabe eines vollständigen Exposés noch ein Zwischenschritt erfolgen.
Dieser Zwischenschritt kann hergestellt werden durch das zusätzliche Herausheben der Provisionserklärung aus den übrigen Erklärungen. Die wäre dann der Fall, wenn vor dem Zugriff auf das vollständige Exposé ein zusätzlicher Disclaimer eingeblendet wird, der darauf verweist, das just in diesem Augenblick eine Mail mit einem Angebot verschickt worden ist, das erst bestätigt werden muss, um Zugriff auf das vollständige Exposé zu erlangen. In der Mail enthalten, ist dann wiederum ein Button. Mit dem Klick darauf nimmt der Interessent das Provisionsangebot an. Doch ist damit tatsächlich das Textformerfordernis erfüllt?  Noch immer könnte man monieren, dass zwar aus der Umgebung eines speicherbaren Mediums heraus eine Erklärung erfolgt, jedoch nicht aktiv „abgezeichnet“ wird. Um dies zu erreichen, müsste der Bestätigungsvorgang leicht angepasst werden. Sie erinnern sich an den zusätzlichen Disclaimer, der herausgetrennt die Zugang auf das Exposé so lange verweigert, so lange nicht der Provisionshinweis aktiv bestätigt worden ist? Genau dort, das vollständige Exposé verdeckend, kann auch ein Webmail-Fenster integriert werden. Die Email-Adresse und den Namen hat der Interessent ja bereits abgegeben. In dem Web-Fenster werden diese Daten nun im Absenderfeld angezeigt. Das Maklerunternehmen wird als Adressat sichtbar. Unveränderbarer Textbaustein ist das Provisionsangebot. Im beigefügten Erklärtext wird nun darum gebeten, das Provisionsangebot in einem Freitextfeld mit dem Namen abzuzeichnen und auf den Button „Mail versenden“ zu klicken. Tatsächlich löst der Klick dann wie eine Fernbedienung den Versand der Mail aus. Vorab wird technisch überprüft, ob die gegebene Unterschrift genau übereinstimmt mit dem bereits auf der Webseite oder im Portal eingetragenen Namen. Denn nur so kann sichergestellt werden, dass derjenige Interessent, der das Exposé angefragt hat, auch derjenige ist, der hier den herausgehobenen Provisionsanspruch genehmigt.


Die dargestellten Möglichkeiten entsprechen dem derzeitig möglichen technischen Stand digitaler, möglichst automatischer digitaler Prozesse. Ein Restrisiko bleibt dennoch. Wer absolute Sicherheit möchte, sollte in der Anfangszeit den Käufer der Immobilie in der Geschäftsstelle vielleicht lieber doch ein Provisionsangebot auf Papier abzeichnen lassen, das ihn dazu verpflichtet, die Provision im Erfolgsfall zu zahlen. Der Einführung des neuen Maklergesetz wird Rechtsprechung folgen, die das Textformerfordernis präzisiert. 

201204 Diana

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